Ermittlung des Immobilienwertes anhand des Ertragswertverfahrens

Bei der Berechnung geht man folgendermaßen vor: zunächst einmal wird der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks, getrennt vom Wert der baulichen Anlagen betrachtet. Dies wird damit begründet, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit durch Abnutzung an Wert verliert, das Grundstück selbst hingegen nicht.

Die für die Formel eigentlich entscheidenden Größen sind aber – neben dem Jahresreinertrag – sowohl der Liegenschaftszins als auch die Restnutzungsdauer. Aus Letzteren wird ein Kapitalisierungsfaktor (auch „Vervielfältiger“ oder „Barwertfaktor“ genannt) abgeleitet. Dabei leuchtet es auf Anhieb ein, dass eine lange Restnutzungsdauer, die sich im Großen und Ganzen aus einem guten Zustand der Immobilie ergibt, zu einem höheren Vervielfältiger und damit zu einem höheren Immobilienwert führt. Zunächst eher unlogisch erscheint zunächst, wie der Liegenschaftszins in die Formel einfließt. Ein höherer Liegenschaftszins – also eine höhere Rendite im Verhältnis zum Kaufpreis – führt nämlich zu einem geringeren Vervielfältiger. Für eine Immobilie, die überdurchschnittlich hohe Renditen abwirft, resultiert daraus ein geringerer Verkehrswert, denn das Risiko, dass sich ein prozentual so hoher Ertrag nicht über einen längeren Zeitraum durchhalten lässt, dass es zu Mietausfällen oder zu anderen Verlusten kommt, wird hier als besonders hoch erachtet.

Ertragswert ermitteln ganz leicht? Leider nicht!

Das tiefere Verständnis für dieses Verfahren, bleibt wohl allerdings den Finanzprofis vorbehalten. Festzuhalten ist, dass bei einer Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren nicht nur die Höhe der Erträge und die Dauer, für die sie sich voraussichtlich erzielen lassen, berücksichtigt werden, sondern auch das Risiko, das mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden ist.

Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist oder ob das Ertragswertverfahren für Ihre Immobilie geeignet ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.